上記例は、キャップレートを参考に、賃料算出を行なうことを想定しました。
　キャップレートの推移は、以前ご紹介しました通り、リーマンショック以降大幅に上昇に転じ（ホテル収益価値は下落）、その後もSARS や大震災などの影響を受けてきました。昨今ではホテルを取り巻く外部環境に好材料がそろい、2012 年以降当該利回りは低下傾向（ホテル収益価値は上昇）を強く示してきましたが、1 年後のキャップレート変化予測については、全国平均で+0.01％という結果と、オリンピックアフターで、やや慎重な姿勢がうかがえます。改めて、事業収支前提のキャップレートをご紹介します。この概念は、ホテル事業を不動産所有者が直接経営者として事業を営む場合を想定し、求められる純収益÷ホテル価値という概念です。純利益とは、会計上の利益概念とはやや異なり、減価償却費などの償却前営業利益から、建物に関する資本的支出の積立金や、家具什器備品に対する積立金を控除したネットキャッシュフローを採用します。
 

　事業収支と賃貸収支それぞれを比較した場合に上記のように格差が見られますが、当該格差は賃貸ベースの場合には固定賃料が介在する場合があること、また経営に関するリスクを不動産所有者が回避することができることなどに伴い、リスクが低下することに伴った利回り格差となります（利回りとリスクは表裏の関係）。

　昨今では、事業収支前提キャップレートと賃貸収支前提キャップレートの格差が縮小傾向で推移してきました。昨年11 月時点での調査では、その格差は0.26％に過ぎませんでした。先ほどのFFE などに対する利回りを考える場合には、例えば東京で新規ホテル（ビジネスホテル）事業を想定するとしますと、賃貸収支前提ではなく、事業収支前提でのキャップレートを参考とし、弊社調査での平均値である4.29％を採用しています。