弊社では年2 回ホテルおよび旅館の還元利回り（以下「キャップレート」という）の調査を実施しています。以前、第25 回目のキャップレート調査結果をご紹介いたしました。今回は、具体的にどのように当該キャップレートが分析に使用することができるかについて具体的に触れてみたいと思います。このキャップレートとは、ホテルの純収益から価値を求める際に使用する利回りでした。つまり「収益価値×キャップレート＝純収益」より、「純収益÷キャップレート」と計算しますと収益価値を求めることができます。ホテルのキャップレートは、ホテルの収益力に関する利回りという指標であると同時に、価値を求める際に使用される還元利回りという性格を有しています。キャップレートは、単年度のキャッシュフローが永続するという前提で価値を求める概念です。

そこで数学的には、「キャップレート＝単年度利回り＋建物償却率－インフレーション率」として求めることもできます。インフレーション率を0.5％程度、また建物償却率（建物価値比率×建物償却率）も同水準とすると、単純にキャップレートを単年度当たりの収益力指標である利回りとして参考とすることができます。単年度の利回りとして参考値とすることができるとすれば、ホテルの負担可能賃料や適正賃料を定量的に求めようとする際に参考に採用することができます。

北村剛史 
Takeshi Kitamura

（株）日本ホテルアプレイザル 取締役／（株）サクラクオリティマネジメント 代表取締役／（一社）観光品質認証協会 統括理事不動産鑑定士、MAI（米国不動産鑑定士）、FRICS（英国ロイヤル・チャータード・サベイヤーズ協会フェロー）、CRE（米国不動産カウンセラー）

慶應義塾大学大学院システムデザイン・マネジメント研究科附属システムデザイン・マネジメント研究所研究員。ホテル・旅館の不動産鑑定評価会社である（株）日本ホテルアプレイザルの取締役。慶應義塾大学大学院システムデザイン・マネジメント研究科では「ホテル・旅館の人格性、パーソナリティー」をテーマに研究活動に従事