今回は我が国の首都、東京23 区を取り上げる。東京のマーケットを考えるとき、地方都市のようにマーケットボリュームの規模を検証することはあまり意味を持たない。東京は国内外でも突出した人口集中地域であり、比類なき潤沢なマーケットであることに違いないからだ。都心部マーケットではエリア間競合およびエリア内競合に打ち勝つことが重要となってくる。以下に東京23 区のマーケットポテンシャルと東京都の観光マーケットを見ていこう。なお、今回より一部のデータを更新している。
1. マーケットポテンシャル
首都東京のマーケット特性は世界でも類を見ないほど人口、ビジネス機能、都市機能が集中する際立ったプライメイトシティであること、またその影響力が非常に広域に及んでいることにある。
まず、東京中心部の抱えるマーケットボリュームを確認してみよう。東京23 区の人口は889 万2312 人（2017年12 月末、住民基本台帳値）、事業所数58 万5449 事業所（全産業、2014 年）、従業者数806 万6791 人（全産業、2014 年）、年間小売販売額12 兆4302 億円（2014 年）。1 事業所当たりの従業員数は13.8 人である。東京都心にいかに膨大なマーケットが流入しているかがうかがい知れるところだ。全国に占めるシェアを見ると人口は7.1％、事業所数と従業者数、小売販売額は9.9％、13.1％、10.2％と1 割前後を占める。
その成長性を見てみると、人口は過去5 年間で3.9％（16 年／ 11 年）増加しており、ほぼ横ばい状態である全国の▲ 0.5％と比較して堅調なプラストレンドとなった。事業所数は過去5 年間で▲ 5.1％（14 年／ 09 年）で減少した。従業者数は2.1％、小売販売額は10.5％（14 年／ 12 年）で増加した。事業所数以外は全国の増加率（※ 1）と比較して高い水準にあり、より地域との格差が拡大していく方向性にあることが分かる。小売業販売額はほかのデータと比較しても最も高い増加率となっており、販売効率も増加傾向にある。つまり東京23 区では高付加価値な店舗が増加しているということだ。23 区内の商業開発は活発であり、18 年3 月には「東京ミッドタウン日比谷（店舗面積1 万8000㎡）」や2017 年にも「GINZASIX（4 万7000㎡）」がオープンし、池袋や渋谷でも商業が入居する複合施設開発も進展しており、今後も商業販売額は拡大すると思われる。
なお、婚姻件数は6 万6235 件（2016年）で、全国の10.7％のシェアを占めている。過去5 年間（17 年／ 11 年）の増加率を見ると、全国では▲ 6.2％と市場がシュリンクしているのに対して東京23 区では1.6％と増加しており、ブライダルマーケットにおいてはさらに格差が拡大していると言えるだろう。
もう一つの特徴である広域な影響圏を見てみよう。東京23 区の都市勢圏（就業・就学率5％以上のエリア）は、地方都市の都市勢圏がほぼ50㎞圏に収まる程度であるのに対し、70㎞圏にも及ぶ広域商圏を形成している。東京都のほか、神奈川県、千葉県、埼玉県の都市部全域をカバーし、さらに他3 県の都市も含む。
隣接する県の政令指定都市である横浜市、川崎市、さいたま市、千葉市の東京23 区への就業・就学流入率は20 ～ 30％を超えて非常に高く、県の中心都市でありながらも東京のベッドタウンと化している。自市就業率は50％前後にとどまり、ほかの地域の政令指定都市と比較しても県外（東京都）への流出率が高い。このように、周辺中心都市をも内包して一大勢力圏を形成しているのが東京大都市圏と言える。もちろん、観光的な影響圏ともなれば全国区、世界規模だ。
商業的に見れば東京の広域商圏は各県の中心都市との重層商圏を形成しており、その都市型ニーズ（本来ならば各都市の中心商業地が吸収すべき高級品、贈答品など買回品、高付加価値サービスなどのニーズ）の多くを吸収するに至っている。ブライダルビジネスのニーズもその範ちゅうと言えるだろう。
続いて23 区のマーケットデータも確認しておこう。23 区別の人口ボリュームを見ると、世田谷区が87 万4339 人で最も大きい人口規模を有しており、練馬区が70 万7289 人で続き、以降は大田区、江戸川区、足立区、杉並区、板橋区が50 万～ 70 万人レベルで続いている。過去5 年間（17年／ 12 年）の増加率は数値にばらつきはあるものの、すべての区においてプラストレンドとなった。
将来推計人口を見ると中野区、杉並区、足立区、葛飾区以外の区では人口が増加し続けると推計されており、江東区は2035 年ころまで、中央区、墨田区は2030 年ころまで人口が増加し続けると見られている。中央区、港区、新宿区、墨田区、江東区、練馬区は2040 年ころでも2010 年ベースを維持できるとされ、今後のマーケット環境において優位に立つと思われる。また人口上位都市においては江戸川区と足立区が将来的に人口ボリュームが入れ替わり、杉並区も江東区と板橋区と入れ替わると推計されている。
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